Het echte woningtekort in Dubai: betaalbaarheid boven alles

Wie de vastgoedmarkt in Dubai volgt, hoort het keer op keer: “Er is een tekort aan woningen.”

Maar die uitspraak is té simplistisch. Want het gaat niet om het aantal woningen op zich, maar om de betaalbaarheid ervan. 

Hoge instapprijzen en investeerdersdominantie

De afgelopen jaren zijn er nieuwe wijken en projecten bijgekomen waarvan de instapprijzen al bij de lancering hoog liggen. Combineer dat met het feit dat het merendeel van de kopers investeerders zijn (geen eindgebruikers) en je ziet een patroon ontstaan.

Investeerders kopen om rendement te behalen. Dat betekent dat huurprijzen in deze projecten al enigszins berekend kunnen worden. Het resultaat? Er ontstaat een kloof tussen vraag en aanbod: de woningen zijn er, maar de doelgroep kan ze niet betalen.

Waarom dit ertoe doet

Een gebouw kan nog zulke goeie kwaliteit hebben en op een toplocatie liggen, maar als de huurprijzen niet aansluiten op de inkomens van de mensen die er moeten wonen, ontstaat leegstand of druk op de prijzen. 

Waar moet je als investeerder (én makelaar) op letten?

Locatie en kwaliteit zijn en blijven cruciaal! Maar het is te makkelijk om daar blind op te varen.

Belangrijke extra factoren zijn:

• Prijs per square foot: hoe verhoudt die zich tot omliggende projecten?

• Totaal aantal appartementen: hoe groter het aanbod in één gebouw, hoe groter de concurrentie bij oplevering.

• Doelgroep van de wijk: kunnen zij de huurprijzen straks dragen?

Veel makelaars stoppen hun begeleiding zodra je een off-plan unit hebt gekocht. Maar het échte vraagstuk begint daarna: "Kan dit appartement straks daadwerkelijk verhuurd of verkocht worden tegen de prijs die jij voor ogen hebt?"

Ik hoor vaak makelaars zeggen: “De locatie is top en de kwaliteit is super!”

Maar als de prijs te hoog is en de oppervlakte te klein, dan heb je géén slimme long-term investment. Eindgebruikers en huurders kiezen uiteindelijk voor ruimte. En als die er niet is, kijken ze simpelweg verder.

Ja, locatie blijft “king”. Maar laat je niet verblinden door het simpele verhaal van een woningtekort. Kijk kritisch, en toets of de prijs en het product passen bij de doelgroep. Alleen dan bouw je een investering op die standhoudt óók na oplevering.

Vragen over de markt of over vastgoed investeringen in Dubai?

Neem contact op met Daan Welvaart via daan@mijnhuisindubai.com of via WhatsApp.